一文了解黑石集团投资中国物流资产背后的逻辑。
出于对物流行业的持续看好，黑石集团在中国市场上的收购动作不断，正加速扩张物流地产版图，成为行业内的“隐形巨头”。
近日，黑石集团在中国创立的物流资产管理平台上海龙地物流有限公司（以下简称“龙地物流”）CEO黄咏祥高调亮相。黄咏祥表示，黑石一直在中国物流行业寻找有吸引力的投资机会，到目前为止，在中国物流方面已经投资了超过8.6亿美元。
据了解，黑石集团此前在国内物流市场曾进行了多轮扩张。例如，今年1月份，黑石集团斥资63亿元从富力地产（02777.HK）手中收购粤港澳大湾区最大的城市物流园70%的股权。通过这笔交易，黑石集团的物流地产投资组合规模扩容三分之一。
戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊向《中国经营报》记者分析称，按照戴德梁行的统计，高标库产品在过去10年里增长了8倍，已经成为市场投资的重中之重。随着疫后爆发的生鲜冷链和社区团购市场，物流仓库今天成为房地产行业的投资焦点完全合乎市场逻辑。
对于公司发展战略和项目布局等相关问题，黑石集团和龙地物流方面均回应称，由于近期公司负责人比较忙，“无法接受采访”。
01
激进并购扩张
官方介绍显示，黑石集团对物流地产领域的投资始于2010年。10多年来，黑石集团在全球范围内收购的物流资产达9.3亿平方尺。
2017年，黑石集团在中国设立物流基础设施管理平台龙地物流。目前，龙地物流在全国范围内管理着40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合，客户覆盖23座城市，服务客户涵盖电商、零售、第三方物流、快递快运和制造业等行业。
自此以后，黑石集团在中国地产物流领域动作频频。2018年10月，黑石集团以2.75亿元的价格收购东百集团旗下物流开发建设及运营主体佛山睿优工业投资管理有限公司（以下简称“佛山睿优”）80%股权。
据了解，佛山睿优定位为高端物流仓储项目的开发、建设和运营，外界推测黑石集团此次收购是瞄准中国高端物流仓储行业。
2019年，黑石集团步履不停，与现代物流设施开发及运营商第一产业集团签署战略合作协议，双方宣布就第一产业集团在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。
对于此次合作，彼时黑石集团高级董事总经理王天兵曾表示，物流是黑石集团全球投资布局中不可或缺的一部分。随着亚洲电商的持续快递增长，现代仓拥有先进的经营理念和高标准的物流仓储设施，黑石集团期待与第一产业集团强强联手。
而在今年初，黑石集团扩张再度提速。1月19日，黑石集团通过旗下公司以63亿元的价格收购富力地产持有的广州国际机场富力综合物流园70%的股权。
对于这笔交易，驻上海的黑石集团房地产董事总经理陈宇表示：“该区域连接深圳、澳门和香港等11个主要城市，是中国最大的物流市场之一，也是快速发展的贸易、金融、科技和创新中心。我们期待通过进一步为食品和制药行业建设量身定制的冷藏设施以及高标准的仓库来进一步发展园区。”
黑石集团的扩张愿望不止于此。也是在今年1月，有消息称黑石集团、美团和京东物流正在竞购中国物流资产控股有限公司（以下简称“中国物流资产”，01589.HK）的控制权。据了解，中国物流资产是中国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一，截至去年底，该公司在中国45座城市管理和运营着65个物流园区。
02
重仓门户城市
黑石集团为何如此看好中国物流地产市场？
“中国是2020年全球唯一一个GDP正增长的主要经济体，所以黑石集团对中国房地产特别是物流方面非常看好，而且趋势也是非常好的。”今年7月份刚上任的龙地物流CEO黄咏祥在接受媒体采访时表示，黑石集团看好中国物流行业的原因，一方面是不断壮大的中产阶层，预计未来10年将会增长52%；另一方面则是电商的革命，从2015年到现在电商渗透率一直保持每年18%的复合增长率，同时中国经济呈现快速复苏的景象。
黄咏祥还表示，大中华区是黑石集团非常重要的市场，在这里建立了多元化的房地产投资组合，除了物流还包括写字楼、购物中心，甚至住宅。
从龙地物流的项目布局来看，目前公司在华东、华南、华北、华中和华西均有布局，其中包含占地面积约2.34万平方米的小型冷链物流园。据黄咏祥介绍，到目前为止，黑石集团在中国物流方面的投资超过8.6亿美元，未来将在广州、上海等中国一线城市布局和挑选优质的资产组合。
据记者了解，龙地物流在上海拥有龙地松江天马物流园和龙地瑞地物流园，前者定位于区域内现代化医药流通与综合冷链物流中心，服务上海并辐射长三角地区。
对于在国内市场寻找标的评判标准，黄咏祥曾表示，从收购标准来说，黑石集团的策略是追求一些更大、更复杂的交易，专注于增长强劲的一线城市，并继续寻找一些发展机会。主要重点是放在广州、上海等一些门户城市，接近城区的区域，以满足日益增长的最后一英里的物流需求。
值得一提的是，在黄咏祥出任龙地物流首席执行官之前，龙地物流在今年3月同时流失两位元老级人物。中国物流资产官网显示，曾参与创立龙地物流并担任董事总经理一职的谢俞以及负责龙地物流投资管理、项目收购、融资及资产管理工作的执行董事何明锐同月份加入其公司，并分别任副首席执行官兼首席投资官、副总裁。
03
市场迎变局
放眼全球，物流地产亦是当下的投资热点。PERE最新全球基金募集报告显示，2020年全球单一资产类别基金募集中，物流地产是最受投资者青睐的资产类别，占比达到48%。
“我们从来没遇到过比这更好的基本面。”在黑石集团2021年第一季度财报投资者电话会议上，黑石集团相关负责人在谈及物流地产布局时说道。
值得关注的是，在黑石集团重仓中国物流地产背后，中国市场变局已显现。
关于中国物流地产市场近些年的发展情况，苏智渊认为市场格局发生了诸多变化，其中包括国内玩家成长速度越来越快，且正不断蚕食跨国巨头的市场份额。比如，这几年发展迅猛的宇培、万纬、宝湾和易商等国内背景的品牌正追赶以普洛斯为龙头的传统外资品牌。
而关于物流地产投资热度上升的背景，苏智渊表示，根据戴德梁行统计，目前国内高标准仓库的总存量已达7300万平方米。这一个数字在过去10年里增长了8倍，特别是过去三年，总的高标库存量基本上以每年30%的速率在增长，同时高标库的租金也在2014年开始与厂房租金形成剪刀差，平均租金全面超越了厂房租金。
在苏智渊看来，从市场表现来看，物流行业中的高标库产品已经成为了市场投资的重中之重，“同时我们认为，随着人们消费习惯的改变和疫情的不确定性，物流仓库在未来3~5年内仍然会是市场热点投资产品。”
“社区团购供应商入场后很快就将之前的存量消化完了。”近日，一位在西安从事物流地产租赁咨询工作的业内人士向记者表示，今年以来，西安市场各区域的物流园仓库鲜有空余。
关于中国物流地产市场的供需情况，苏智渊向记者分析称：“从上半年的数据来看，物流仓储市场在布局上呈现多个特点：重仓长三角，主要的存量和新增量仍然在长三角地区的重点城市周边地区；需求聚焦大湾区，在华南大湾区的空置率很低，需求聚焦明显；风险仍然聚焦东北三省；而一些低存量、高人口密度的地区出现明显向好预期，比如昆明、南宁、贵阳和长沙，都显示出良好的未来成长性。”
